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把脉专业市场:为何转型难?升级慢?
专业市场的转型升级问题由来已久,虽然现在已经具备了专业市场转型升级的条件,但是真正实施起来却困难重重。下面就从几个问题来说说专业市场为何转型难,升级慢。

首先,当前的传统专业市场的两极分化现象严重,局部过剩和同质化竞争,区域不平衡现象成为阻碍专业市场转型升级的拦路虎。

专业市场在某些地区,尤其是在部分中小城市中已经出现了市场饱合甚至严重过剩的局面。同时,伴随市场严重过剩而来的是专业市场的同质化竞争现象严重,部分市场缺乏科学论证和产业支撑、缺乏特色定位、缺乏专业运营团队都造成市场的难以为继,使得很多新建市场走入了“开业就亏,不开就死”的尴尬境地。

其次,部分市场急需“疏解整治和空间提升”,而复杂的产权关系成为转型升级中难以逾越的利益鸿沟。

随着城市的不断发展,一些一二十年前的地处城市边缘的市场今天已经成为城市的核心区,一些市场周边的地价已经远高于市场的价值,再加上由于市场老化带来的安全、交通、治理等诸多压力,部分市场急需找到“疏解整治”的良方,从而实现“腾笼换鸟”的目的。但在“腾笼换鸟”过程中最难解决的就是传统专业市场的复杂产权结构,产权分割出售造成的利益鸿沟严重阻碍了市场转型升级。一些老市场或小型市场开发商受历史原因的影响,市场往往会把商业铺位划成较小的产权,市场变为一种“投资产品”,还有一些新建市场为了快速回笼资金的速度,承诺一定年限的保底反租。这种情况,市场主办方短期内通过卖铺实现了快速的资金回笼,但当前剧烈竞争的市场环境使得市场情况急转直下,这些市场主办方又并不具备商业项目的实际运营管理经验,市场的招商、运营都不可为继。

对一些已经开业的老市场,在行情好的时候商户已经赚到钱,“炒铺”者已经盆满钵满,多数铺面处于“买铺者不经营,经营者没产权”的局面,商户看天吃饭,市场整体好则跟着赚钱,市场整体下滑抽身退租。由于各市场商户的所有权已经在每个“炒铺”者手里,处于一种“买定离手”的状态,而且已经有前期资产升值的保障,所以他们虽然也意识到市场经营下滑,但并没有太大压力,也不会主动变革。产权、经营权分离带来的各种商业纠纷和利益冲突不断升级,市场的主办方或当地政府虽然有心“转型升级”,碍于各方利益冲突的复杂,产生了“不想碰、没人碰、不敢碰”的现象。

另外,传统市场主办方的落后的商业思维也严重阻碍了转型升级进程。

虽然部分市场产权没有分割出售,但“只租不卖”也是把双刃剑,市场好的时候可以独享到资产升值的溢价,但市场不好的时候商户绝不会“风雨同舟”,因此也是经营下滑最快,租户撤柜最多,租金下降最明显的一类市场。这类市场主办方或多或少都有市场经营的动力(企业)或压力(政府),所以他们会主动推进市场的转型升级。

但由于传统的经营思路、体制机制、团队能力、人才储备等方面受到较大限制,对商业升级的理念和方法都缺乏深入研究,所以转型升级举步维艰。这类市场面临的最关键挑战就是长期和短期利益的平衡问题、大钱和小钱的取舍、商业思维和商业模式的转变问题,这类市场一定要从商业创新的角度重新对项目进行定位和改造,并且通过商业思维的升级来促进市场本身的升级。

最后一个重要原因是专业市场的价值链模糊严重阻碍了转型升级。

一般意义上我们将专业市场认为是一种“平台经济”,主要功能是为买卖双方提供搓合交易,盈利的来源则采用“通道费”模式。这种模糊的价值定位注定了市场对产业上下游的影响也是非常模糊的,而且只停留在“交易”本身,当电子商务等新型交易模式出现时,靠专业市场本身实现与新型交易方式同样的成本、效率提升是非常困难的。几乎大多数专业市场都没有找到自身在产业中的价值方位,也就是“价值链模糊”。由于市场不清楚自身在产业价值链中所处的位置和所能创造的价值,也就无法知道市场应该怎么转型,更不知道如何实现升级,只能被动的由产业升级拖着走,“随波逐流”的转型升级,缺乏升级的主动性和创造性,大大阻碍了市场的转型升级。


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